핵심 요약
- 재정경제부가 7월 16일 부동산 세제 토론회를 열고 보유세 강화 방안을 논의했다.
- 전문가 다수가 종합부동산세 과세 기준을 ‘주택 수’에서 ‘주택 가액’으로 바꿔야 한다고 제안했다.
- 초고가 1주택 기준선으로 35억원, 40억원 등이 거론됐다.
- 1세대 1주택 종부세 공제를 ‘보유 기간’이 아닌 ‘실거주 기간’ 기준으로 개편하자는 의견도 나왔다.
보유세 강화, 왜 논의되나
재정경제부는 7월 16일 서울 중구 은행회관에서 부동산 학계·전문가·일반 국민 60여 명이 참여한 ‘부동산 세제 토론회’를 열었다. 정부는 7월 13일부터 부처별 릴레이 토론을 진행 중이며, 7월 23일 마지막 토론회에는 이재명 대통령이 직접 참석할 예정이다.
이날 토론에서는 비거주·초고가 주택에 대한 보유세 부담을 높여야 한다는 데 다수가 공감했다. 다만 인상 속도와 강도를 두고는 견해가 갈렸다. 남기업 토지자유연구소장은 “국내 보유세 실효세율이 선진국의 3분의 1에서 5분의 1 수준”이라며 장기적 강화가 징벌적 과세는 아니라고 주장했다. 반면 함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 시장 수용성을 넘는 급격한 인상은 매물잠김, 거래량 감소, 월세 전가 등 부작용을 부를 수 있다고 지적했다.
공정시장가액 비율 상향 논의
함 랩장은 재산세는 공정시장가액 비율을 60%, 종부세는 80% 수준으로 상향하는 방안이 바람직하다고 제시했다. 세율 자체보다 과세표준을 결정하는 공정시장가액 비율 조정이 우선 검토 대상으로 거론된 셈이다.
종부세, ‘주택 수’에서 ‘주택 가액’ 기준으로
이번 토론회의 핵심 쟁점은 종부세 과세 기준 전환이다. 현재는 1세대 1주택 여부를 기준으로 세제 혜택을 주는 구조라 ‘똘똘한 한 채’ 쏠림 현상이 나타난다는 지적이 이어졌다.
오종현 조세재정연구원 본부장은 “거주 주택과 투자 주택을 구별해야 하는데, 현행 제도는 그 구별을 1세대 1주택으로 하고 있다”며 실거주 요건 강화와 지방 1주택 요건 완화를 함께 검토해야 한다고 말했다. 함영진 랩장과 심충진 건국대 교수도 공시가격 크기를 기준으로 한 종부세 부과, 즉 가액 기준 전환에 무게를 실었다.
초고가 1주택 기준선, 35억 vs 40억
초고가 1주택의 경계선도 쟁점이었다. 심충진 교수는 시가 50억원대 주택의 공시가격 현실화율을 고려하면 35억원 안팎이 기준이 될 수 있다며, 이 이상 구간은 공제 적용률을 10%포인트씩 낮추자고 제안했다. 이광수 광수네복덕방 대표는 40억원을 기준선으로 제시하며 초고가 주택에 한해 실효세율을 크게 올려야 한다고 주장했다.
1주택 종부세 공제, ‘보유’에서 ‘거주’ 기준으로
고령자·장기보유자 위주로 설계된 현행 1세대 1주택 종부세 공제(최대 80%)를 실거주 기간 기준으로 재편하자는 제안도 나왔다. 심충진 교수는 5년 이상 거주 시 10% 공제, 이후 5년마다 10%포인트씩 가산해 20년 이상 거주하면 최대 40% 공제하는 방식을 제시했다. 함영진 랩장 역시 보유공제를 거주공제로 전환해야 한다고 밝혔다.
문윤상 KDI 연구위원은 공제 대신 납부 유예 방식, 즉 주택을 팔거나 상속할 때 세금을 내도록 구조를 바꾸자는 대안도 제시했다.
보유세 강화하면 양도세는 완화?
보유세를 강화하는 대신 양도세는 낮춰야 한다는 의견도 나왔다. 함영진 랩장은 서울의 양도세 중과 이후 매물이 8만가구에서 6만가구로 줄고 전월세도 전년 대비 14% 감소했다며, 조정지역 다주택자 양도소득세율을 일부 낮춰 거래세 부담을 완화할 필요가 있다고 말했다. 문윤상 연구위원은 양도세의 동결효과가 시장을 왜곡한다며 장기보유특별공제를 정률이 아닌 보유세 연동 방식으로 바꾸자고 제안했다.
한편 진창하 한양대 교수는 2020년 기준 GDP 대비 국내 보유세 비중(1.23%)이 OECD 평균(0.95%)보다 높다며, 보유세 강화보다 수도권 집중 완화와 공급 확대가 근본 해법이라고 짚었다.
Q. 종부세 가액 기준 전환이 확정된 정책인가요?
아니다. 7월 16일 토론회는 정부의 부처별 릴레이 토론 중 하나로, 전문가 의견 수렴 단계다. 최종 세제개편안은 이후 발표될 예정이며, 7월 23일 이재명 대통령이 참석하는 마지막 토론회 결과가 반영될 가능성이 크다.
Q. 초고가 주택 기준은 얼마로 정해지나요?
아직 확정되지 않았다. 토론회에서는 35억원, 40억원 등 전문가별로 다른 기준선이 제시됐으며, 정부의 최종 방침은 별도 발표를 통해 확인해야 한다.
Q. 1주택자 종부세 공제는 없어지나요?
없어지는 것이 아니라 기준이 ‘보유 기간’에서 ‘실거주 기간’으로 바뀔 가능성이 논의되고 있다. 현재는 고령자·장기보유자에게 최대 80% 공제를 적용하는데, 이를 실거주 기간에 연동하자는 제안이 나온 단계다.
Q. 다주택자 양도세는 낮아지나요?
보유세 강화와 맞물려 조정지역 다주택자 양도소득세율을 일부 완화하자는 의견이 제기됐으나, 이 역시 확정된 사안은 아니다.
본 기사는 2026년 7월 16일 재정경제부 부동산 세제 토론회 발언을 바탕으로 작성됐으며, 세제개편 관련 수치와 기준은 토론 단계의 제안으로 최종 정부안과 다를 수 있다. 구체적인 세금 계산이나 절세 전략은 세무 전문가와 상담을 통해 확인하기 바란다.
